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购房“扫盲”帖︱ 小心!别被“类住宅”给套路了!

2020年高考的钟声,因为疫情,在延迟一个月之后即将敲响。寒窗十载,是骡子是马,迟早得拉出来溜溜。
市场亦是如此,套用一句网络语言,大考即便会迟到一会,但永远不会缺席!
比方说,近段时间,就有不少吧友在@鸣人君,留言说乐山市场上的“住宅”、“类住宅”傻傻看不懂的问题。今天,鸣人君就给大家聊聊相关的话题。
吹得“乡音又安逸”:
“类住宅”究竟是个啥子稀奇玩意儿?
比普通住宅乡音!!而且不限购、不限贷!!!一层当两层用!!!!!承诺“可以落户”!!!!!!通天然气!!!!!!……这些字眼在近几年的乐山大家都耳熟能详了吧。那究竟不限购,可贷款的“类住宅”,究竟是否和广告所言跟住宅基本没有区别呢?鸣人君提醒,当然是大有分别!
“类住宅”其实乐山人很熟悉!
鸣人君先带大家来认识下这个其实很熟悉的“新朋友”!所谓“类住宅”,就是指开发单位为了规避风险,将依法批准的商业建设用地通过住宅化的设计和营销推广对外销售的产品,业内通常将其称为“商改住”。特指除了住宅、办公楼之外的有居住功能的边缘类产品,包括酒店式公寓、服务式公寓、公寓式办公楼、LOFT、SOHO公寓等。
②咋个区分“住宅”和“类住宅”?
这里教各位看官最简单分辨方法:看清不动产权登记证书上的产权年限。按照我国法律规定,只有70年使用期限的土地才是“住宅用地”,其他非70年限甚至连不动产权证书都不具备的都不是纯粹的商品住宅,比如年限50年的“商住用地”以及年限40年的“商服用地”等。
③“类住宅”存在哪些隐患问题?

如图示,类住宅与住宅的差别一目了然。
鸣人君特意咨询了一些从事房地产行业的内行人士,大家都表示类住宅和住宅虽然只相差一个字,但是有本质的区别,现在市场上的类住宅基本上就是40年产权的公寓,很多人也称其为“商住房”。
必须承认,类住宅具有置业门槛比较低、政策支持、无限购措施的优点,但更应该注意的是,这类房源土地使用年限通常只有40或50年、贷款不能使用公积金的,且首付要求至少5成以上贷款的年限一般较短,利率也较高尤其是承诺落户的问题更是纯属扯淡,按照国家法律法规,“类住宅”不能迁入户口,也不能办理居住证,亦不能作为子女的入学凭证并且,后续交易的契税以及生活成本的支出都远高于普通住宅。内行人提醒,想要购买住宅的购房者千万不要贪图一点便宜,上了“类住宅”的当了。
遇到市场调整期:
买房切莫贪便宜,“维权”离你可能一步之遥
这里鸣人君必须得提醒想要购买“类住宅”的朋友考虑几个问题:如果是自住,水电气三通是否是民用?不是民用生活成本较民用高多少?如果是自住,公寓不能上户,小孩读书是否有想过?如果是投资,是否地段好出租,真实的租金回报怎么样?如果将来要出售,公寓使用年限还有多少年?公寓的交易税金是多少?不要说卖房全给你尽收,买方会考虑总价!买公寓自住过渡后期投资是可以的,但是最好找交通便利,地理位置好的地方,不要因为价格便宜选择偏远的地方,考虑后期是否好出手,是否好出租等问题。
早在2018年,青江新区某地产商的“府”系楼盘(乐山人都晓得的)就因为“类住宅”引发了一系列的业主维权事件:事情很简单,楼盘在销售过程中有售楼人员一路宣称“改善型高端纯居”的概念,但实际上该项目有55%的商业办公型产品。敲个小黑板,这里的商业办公型产品,挂的就是“类住宅”的羊头!当时就有不少业主指出,“凭啥我花近7000元单价买的,要和你5000元一平米不到的挤在一个小区!”要知道,现如今的房地产开发在规划之初就明确要求了“商住分离”的硬指标,目的就是保证业主的安全舒适。试想一下,现在某些冠以高端改善的项目,居然还在违背常理把无法控制的“商住混用”弄到小区里面,未来的小区秩序以及安全性,恐怕不是红口白牙或者一纸苍白的承诺所能保证的!
现在看来,“类住宅”当属楼市调整期下部分项目的非常之举。依靠混淆的产品概念以及较低的价格,不免让购房者们傻傻分不清楚。然而,谈及这类“非常之举”,前几天,鸣人君发现乐山楼市意外地被某国字号媒体“点名”了?6月下旬,由《中国经营报》所发布的一篇涉及“四川乐山楼市调查”的报道。该报记者通过对乐山楼市的实地走访,列举出了乐山部分楼盘相比去年降价1000元/平方米销售的案例。

对于该报的背景以及报道刊发的出发点,在这里暂且不去深究。关于文内的诸多“实锤”,诚然全国各地屡见不鲜,但依旧印证了今年鸣人君多次提出的思考:乐山的部分开发企业,究竟在干嘛?
单价杀到“4字头”、送完车位送物业费,甚至有营销老总放话:“现在打广告,已经不讲究什么调性、创意,只要把价格标得大大的就好了;要截客抢客,也不用跟客户说我的房子多好、品牌多老,派上几个志愿者到竞争对手售楼部门口举着价格牌就好了;要卖得动,也不用多么牛逼哄哄的策略包装、高端定位,直截了当地跟全城购房者说价格调到底就好了!”
鸣人君在此还是再啰嗦一遍,任何违背市场规律的行为都是“耍流氓”!而且,现在已经耍到“坏事传千里”,致城市形象于不顾的地步!如果说这些动作会对区域市场的稳定性造成冲击,那么,对购房者而言,后续影响更为致命——试想,不顾成本的一通乱跑,一切的品牌、圈层、品质、服务都让位于价格,也因此更有开发商通过压缩成本这样的“自损”方式来强行调价,势必为后续交房纠纷埋下了隐患。
写在最后的话——
总体而言,乐山楼市的大方向以及城市的大发展还是健康的。无论是选择价格,还是选择产品,鸣人君想说:目前的市场行情对开发商资金实力而言无疑是从未有过的考验,而客观上也将调整着市场结构,重新洗牌并非不可能,诸位购房者一定擦亮双眼,切勿单纯“看价买房”。还是那句老话,买房对大多数老百姓都是一辈子的事情,请再三谨慎,尽量选择大品牌、大社区,切莫贪便宜!
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    向鸣人君打听下,这两天去嘉州某号院看到个“类住宅”,貌似比一般的房型便宜。这是啥子房子?靠谱不?
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